[ATUALIZAÇÃO] Leilão de terrenos pode expulsar moradores de baixa renda do centro antigo de Salvador


Uma das faces do terreno da rua Areal de Cima, conhecido como terreno da Mangueira. Foto: Sandro Abade Pimentel

 

Reportagem atualizada em 08/11/18, às 12hs

 

O leilão de dois terrenos no Bairro 2 de Julho, de frente para a Baía de Todos os Santos, coloca em risco a permanência de moradores de baixa renda no centro histórico de Salvador. A avaliação é de moradores do bairro e de membros da Articulação de Movimentos e Comunidades do Centro Antigo, que vêem na venda dos terrenos a continuidade de um projeto do poder público municipal e estadual e de empresas privadas para expulsar da região a população negra e de baixa renda que há décadas habita naquele espaço.

 

De acordo com a Articulação, a expulsão se daria por meio de um processo de encarecimento proposital do custo de vida na região – especialmente dos aluguéis – estimulado pela exploração comercial de residências, hotéis, lojas e restaurantes de luxo construídos por empresas privadas. Desde 2007, diferentes grupos de investidores, nacionais e estrangeiros, vem comprando imóveis na região e transformando-os em estabelecimentos para o público branco de alto poder aquisitivo.

 

Marcado para o dia 24 de outubro e previsto para ser realizado online pela Zukerman Leilões (lote 1 e lote 2), o leilão estabelece como lances mínimos R$ 2 e R$ 3 milhões para os terrenos das ruas Visconde de Mauá número 45, e Areal de Cima número 17, respectivamente. Os terrenos são de propriedade da TX Salvador SPE Empreendimentos Turísticos Ltda, sociedade da qual participa a empresa Brazil Hospitality Group (BHG), um dos grupos privados que vem especulando com imóveis na região há pelo menos uma década.

Apesar de os terrenos serem um prato cheio para empresas do setor hoteleiro, com a vista para a Baía de Todos os Santos e proximidade de um centro urbano com infraestrutura, a legislação municipal indica que quem arrematar os imóveis, especialmente o da rua Areal de Cima, enfrentará dificuldades para construir neles. Parte do Bairro 2 de Julho é tombada pela UNESCO (Organização das Nações Unidas para a Educação, Ciência e Cultura) como Patrimônio Mundial da Humanidade. O terreno da Mangueira, por exemplo, como é conhecido o lote da Areal de Cima, faz parte de uma Área de Proteção Rigorosa (APR) e está no entorno de bens tombados pelo IPHAN (Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional), como o Convento de Santa Teresa, sede do Museu de Arte Sacra.

 

De acordo com a Lei Municipal 3.289/1983, qualquer obra em uma APR, seja ela pública ou privada, deve passar não apenas por uma avaliação e parecer do IPHAN, mas também da prefeitura de Salvador. “Construções na APR têm limitações quanto à determinação de recuo, afastamento, gabarito e volumetria; ao tratamento das fachadas e da cobertura; à abertura ou fechamento de envasaduras e a proporção de cheios e vazios; às soluções de ordem estrutural e/ou espacial; às soluções e ao tratamento dos elementos internos; às soluções de tratamento exterior, sobretudo as referentes à iluminação, mobiliário, arborização, engenhos publicitários e sinalização; e por fim quanto à fixação de taxa de ocupação”, explica o advogado Manoel Nascimento, integrante da equipe urbana do Centro de Estudos e Ação Social (CEAS) e assessor técnico da Articulação de Movimentos e Comunidades do Centro Antigo.

 

Segundo o advogado, a prefeitura, o IPHAN e também o IPAC (Instituto do Patrimônio Artístico e Cultural do Estado da Bahia) teriam que estabelecer normas específicas para cada bem tombado, explicitando tecnicamente todas as exigências construtivas. “Tudo isto para manter a visibilidade, a tipologia e outras características originais das edificações tombadas”, completa.

 

O artigo 18 do Decreto-Lei 25/1937, que organiza a proteção do patrimônio histórico e artístico nacional, também estabelece que “sem prévia autorização do Serviço do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional, não se poderá, na vizinhança da coisa tombada, fazer construção que lhe impeça ou reduza a visibilidade, nem nela colocar anúncios ou cartazes, sob pena de ser mandada destruir a obra ou retirar o objeto, impondo-se neste caso a multa de cinquenta por cento do valor do mesmo objeto”.

 

A reportagem procurou o superintendente do Iphan da Bahia, Bruno Tavares, para falar sobre o assunto. A assessoria de imprensa do órgão informou que ele estava em agenda oficial fora do estado, e que portanto não poderia conceder entrevista. “De todo modo, a resposta oficial do Iphan a respeito [do leilão] é que parte desses terrenos está em área tombada como Patrimônio Cultural Brasileiro e, portanto, quem comprar e/ou empreender no local deverá aprovar os projetos junto ao Iphan, visando a preservação das edificações ali situadas, conforme determina a legislação”, informou a assessoria.

 

Entre o inclusivo e o exclusivo

O bairro 2 de Julho, no centro antigo de Salvador, é uma área de disputa entre moradores da região, que querem manter seu uso popular e democrático, e empresas nacionais e estrangeiras que vêm tentando, há pelo menos dez anos e com apoio dos governos municipal e estadual, substituir a ocupação popular e diversificada por uma ocupação exclusiva voltada à exploração de comércio e habitação de média e alta renda, tendo como âncora o turismo de luxo. Ocupado por uma população majoritariamente negra, o 2 de Julho concentra imóveis históricos, pequenos comércios, feiras, residências, ocupações artísticas e uma agenda cultural intensa e heterogênea.

 

Toda essa diversidade e popularidade representa, hoje, uma faca de dois gumes para os moradores da região: se, por um lado, revela a vitalidade do lugar, por outro, essa vitalidade tem sido cada vez mais capturada pelo capital imobiliário para atrair investidores dos setores de turismo e lazer interessados na valorização de imóveis que esses “ativos culturais” podem representar a médio e longo prazo.

A mesma riqueza humana, arquitetônica e histórica que dá vida ao bairro, ao ser mercantilizada nos circuitos nacionais e internacionais de especulação imobiliária, pode significar também sua morte, uma vez que os responsáveis por esta riqueza – os moradores de baixa renda do local – são expulsos do bairro, seja de forma direta e imediata, quando obrigados a sair dos imóveis comprados pelas empresas e particulares, seja de forma indireta e a médio prazo, quando não conseguem mais arcar com o custo de vida inflado – aluguel, alimentação, lazer – pelos empreendimentos de luxo que se instalam na região.

 

Este processo é descrito pela arquiteta e urbanista Laila Mourad, professora do programa de pós-graduação em Planejamento Territorial e Desenvolvimento Social da Universidade Católica de Salvador e participante do Observatório das Metrópoles do Núcleo Salvador, que estuda há mais de uma década as investidas de empresas privadas e poder público sobre o 2 de Julho.

 

“Os investidores privados já adquiriram, nos últimos anos, no Bairro 2 de Julho e em uma pequena porção no bairro do Comércio, cerca de cinquenta imóveis entre terrenos, ruínas e casarões para serem transformados em lofts, pousadas, hotéis, lojas, restaurantes e escritórios. Destacam-se, dentre eles, os empreendimentos residenciais de alto luxo que estão sendo comercializados, o Cloc Marina Residence e o Trapiche Residence Adelaide, além de um Resort da Rede TXAI anunciado [em 2012] inicialmente como ‘o investimento âncora, que irá promover o condomínio residencial Santa Tereza’ – todos explorando a vista da Baía de Todos os Santos”, escreve Mourad no artigo “Gentrificação no Bairro 2 de Julho, em Salvador: modos, formas e conteúdos”, publicado em 2014.

 

A professora explica que uma das estratégias de negócios dessas empresas é manter um “banco de terras” no bairro, com a qual negociam, especulam e dão em garantia a empreendimentos que eventualmente construam em outros lugares. Ao invés de serem transformados em moradia, creche, praças e outros equipamentos públicos necessários ao bairro, os terrenos são transformados em ativo financeiro.

 

Eliane Silva Lima, de 50 anos, integrante do Centro Cultural Que Ladeira é Essa?, mora há quase quatro décadas na Ladeira da Preguiça, no 2 de Julho. Ela relata o aumento de preços nos comércios do bairro após a construção de empreendimentos de luxo na região. “Os comércios começam a botar as coisas mais caras porque estão investindo, deixando mais bonito. A gente pobre não tem mais condições de comprar na Panificadora Bola Verde, por exemplo, porque o pão está muito caro; em alguns açougues a gente também não pode mais comprar.”

 

Outro impacto negativo descrito por ela é causado pelo Cloc Marina Residence aos alunos da Escola Municipal Permínio Leite, uma das mais antigas do bairro. “O colégio está sufocado, não tem mais vista, não tem mais entrada de ar porque foi bloqueado [com a construção do condomínio].”

 

Lima acredita que a venda do terreno da rua Areal de Cima também pode prejudicar o Colégio Estadual Ypiranga, que fica atrás do imóvel a ser leiloado. “Não tem como ter um hotel de luxo com criança correndo, fazendo barulho de manhã cedo praticamente de frente pra eles”, diz, sugerindo que o colégio pode ser fechado caso um novo empreendimento hoteleiro do mercado de luxo seja construído no local. No site da Zukerman Leilões consta que no terreno da Mangueira “há um projeto hoteleiro-imobiliário devidamente regular.”

 

O resort da Rede TXAI mencionado por Laila Mourad nunca saiu do papel. O terreno comprado pela iniciativa privada em 2007 para este fim abrigava uma vila com 14 famílias: todas foram removidas do local. O terreno permanece fechado desde então, e agora será vendido de novo, no leilão do dia 24 de outubro.

Cloc Marina: residencial de luxo prejudicou iluminação e circulação do ar da Escola Permínio Leite, que ficou atrás do edifício. Foto: Divulgação

Vendido 3 vezes, sem uso há 10 anos

Trata-se, precisamente, do terreno da Mangueira, na Rua Areal de Cima. Ele é, na verdade, a junção dos lotes onde estavam as 14 casas que formavam a vila e abrigavam 14 famílias, e mais outros imóveis contíguos, áreas caracterizadas em 17 matrículas de propriedade incluídas no leilão. Os imóveis pertenciam ao Seminário Central da Bahia.

 

Segundo levantamento realizado por Laila Mourad junto à Secretaria da Fazenda Municipal de Salvador (Sefaz), as 14 casas da vila foram adquiridas pela instituição religiosa em julho de 2007 ao valor de R$ 5 mil cada. Um mês depois, foram vendidas por cerca de R$ 17 mil cada a Renato Rubens Rocchi Guedes de Oliveira. Um ano depois, as mesmas 14 casas foram revendidas ao valor de R$ 114 mil por Oliveira à TX Salvador SPE Empreendimentos Turísticos LTDA.

 

No leilão do dia 24 de outubro, o conjunto dos imóveis que formam o terreno da rua Areal de Cima, totalizando 3.754 m2, está previsto para ser vendido pela quarta vez, e por não menos de R$ 3 milhões.

 

O advogado Manoel Nascimento afirma que embora o leilão, aparentemente, não contenha qualquer irregularidade, pode ser um indício de novas investidas do capital imobiliário e financeiro sobre o bairro. “Foi exatamente assim que começaram as reiteradas tentativas de implementação de projetos residenciais e de hotelaria de alto luxo no 2 de Julho: com a compra de grandes áreas e de grande número de imóveis por investidores que só se tornaram conhecidos quando do anúncio dos empreendimentos”, analisa.

Ajuda do poder público às empresas

Para o advogado do CEAS, tanto o governo do estado da Bahia quanto a prefeitura de Salvador são responsáveis pela imposição da lógica privatista do capital imobiliário e financeiro sobre o bairro 2 de Julho. Em 2007, as empresas Eurofort Patrimonial e RFM Participações compraram uma área de 15 hectares na localidade para formar o cluster Santa Tereza. A compra de terrenos, ruínas e casarões por parte de vários investidores privados disparou a partir disso.

 

 

Em março de 2012, a prefeitura de Salvador lançou o “Projeto de Humanização do Bairro Santa Tereza”, estratégia que, segundo Manoel Nascimento, além de oficializar o projeto do setor privado de transformar o 2 de Julho em uma região de luxo e exclusividade, procurou apagar o nome do bairro, tentando agregar valor ao projeto relacionando-o ao histórico convento de Santa Teresa, hoje o Museu de Arte Sacra da Bahia.

 

“O caráter gentrificador deste projeto fica ainda mais evidente quando se vê que ele foi apresentado pela prefeitura primeiro a um público internacional, durante o XX Congresso do Centro Ibero Americano de Desenvolvimento Estratégico Urbano, em Barcelona, antes mesmo de ser apresentado à população local. O Cloc Marina Residence, já concluído, é um dos investimentos gentrificadores dentro da área do ‘projeto’, assim como as sucessivas ações movidas pela irmandade de São Pedro dos Clérigos para expulsar os moradores da Vila Coração de Maria, situada em área muito próxima ao Cloc, e também a alta verificada no preço dos aluguéis logo depois do anúncio do ‘projeto’.”

 

Viviane Hermida, moradora do bairro 2 de Julho e membro do Movimento Nosso Bairro é 2 de Julho, diz que para fazer frente ao abandono de imóveis em área urbana, a Câmara de Vereadores de Salvador aprovou em 2014 a lei 8553, que prevê que o dono de um imóvel abandonado pode perder a propriedade do mesmo e esta ser passada à prefeitura. “É uma forma de desapropriação em que o poder público não tem que dispor de receita orçamentária para garantir a função social da propriedade, o que ocorreria no procedimento de desapropriação”, ela explica.

 

Apesar da existência desse instrumento, a prefeitura, afirma Hermida, tem privilegiado a concessão de incentivos fiscais para empreendimentos criativos, hotéis, restaurantes e galerias de arte na poligonal do centro antigo, tendo como base a lei municipal 9215, de 2017, que instituiu o Programa Revitalizar. “O Revitalizar, ao invés de punir o abandono, perdoa dívidas de impostos municipais, como o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), e traz incentivos para a aquisição de imóveis, como isenção de ITIV (Imposto de Transição Inter Vivos), a pretexto de promover a restauração e recuperação de imóveis do centro antigo de Salvador”, analisa.

 

Gestão do público pela lógica privada

No caso do governo da Bahia, o advogado dá um exemplo que considera central para ilustrar a sobreposição da lógica privada na gestão do patrimônio público. Trata-se da proposta de criação, desde 2010, do Fundo de Investimento Imobiliário do Centro Antigo de Salvador (FII CAS), modelagem de negócios voltado à captação de recursos de investidores privados, desenvolvimento de empreendimentos imobiliários e gestão patrimonial no centro antigo.

 

Em 18 de abril de 2018, por meio de um decreto, o governo da Bahia transferiu a responsabilidade de constituição de um fundo de investimento imobiliário – não só para o centro antigo – à Empresa Baiana de Ativos S.A. – BahiaInveste, sociedade de economia mista criada em dezembro de 2015 no âmbito da Secretaria Estadual de Desenvolvimento Econômico (SDE) para captar recursos e gerir todo o patrimônio imobiliário do Estado. Como o principal objetivo de um fundo de investimentos é fazer seus ativos renderem, os imóveis do centro antigo que eventualmente estiverem nas mãos da BahiaInveste serão geridos e comercializados com o objetivo de obter lucros compatíveis com os do mercado imobiliário.

 

Isso deixaria de fora, segundo Nascimento, o uso desses imóveis pelo poder público para construir habitação social no centro antigo para a população de baixa renda. “O histórico do mercado imobiliário demonstra que a moradia popular, do ponto de vista dos empresários, é uma operação de ‘alto risco’ porque não atende à ‘demanda solvável’, ou seja, aquelas pessoas que podem pagar pelos imóveis sem comprometer completamente seus orçamentos. Desenha-se assim um cenário onde a moradia popular não seria a prioridade, e o patrimônio imobiliário público serviria para facilitar o uso destes imóveis para projetos empresariais bem distantes da finalidade da moradia”, explica Manoel Nascimento.

Moradores produziram e colaram cartazes pelas ruas do 2 de Julho alertando sobre leilão dos terrenos. Foto: Divulgação

Usos diversos

De 2014 a 2016, moradores, associações e entidades do 2 de Julho, em parceria com o Grupo de Pesquisa Lugar Comum, da Faculdade de Arquitetura da Universidade Federal da Bahia (FAUFBA), elaboraram um plano de bairro participativo e coletivo, no qual estabeleceram usos sociais para diversas áreas do 2 de Julho, inclusive para o terreno da Mangueira que irá a leilão.

 

Durante oficinas realizadas ao longo de 2016, foram pensadas para aquele vazio propostas de habitação social, creche, anfiteatro, banheiros e bebedouros públicos, hortas e galinheiro comunitários e uma cooperativa para comercializar o que fosse produzido no local.

 

“O plano tem um reconhecimento da pluralidade do 2 de Julho, que é um dos bairros mais importantes da cidade. O projeto do bairro era manter a diversidade de origens, de culturas e de rendas que tornam o bairro vivo”, explicou a professora da FAUFBA e coordenadora do Grupo de Pesquisa Lugar Comum, Ana Fernandes.

Para Vitor Barreto, integrante do grupo de teatro Vilavox, com sede desde 2010 na Casa Preta Espaço de Cultura, imóvel vizinho ao terreno da Mangueira, é urgente a construção de uma creche naquele vazio. “Há uma quantidade muito grande de pessoas que têm dificuldade de entrar no mercado de trabalho por conta das crianças. Esse serviço público que fortalece tanto a infância por meio da convivência em um meio de educação e cultura, também vai facilitar a vida da família dessas crianças”, declara.

 

Gordo Neto, também do Vilavox, conta que em 2012 o grupo teatral chegou a firmar um contrato de comodato com a TX Salvador para utilizar o terreno da Mangueira em ensaios e apresentações do espetáculo “O Segredo da Arca de Trancoso”. “Esse período foi muito rico, porque por meio desta ação, as portas do terreno se abriram para a comunidade, que assistiu ao espetáculo com suas crianças. Tiveram a oportunidade de usufruir de um espaço que estava ali, fechado há anos, sem que absolutamente nada acontecesse. Nos apresentamos muitas vezes lá. Como contrapartida, limpamos o terreno, fizemos pequenos reparos no telhado da área da varanda e assumimos o pagamento da conta de luz”, relembra.

 

O comodato chegou ao fim, e a empresa não quis renová-lo, informou Neto. “É uma pena, porque considero [o terreno da Mangueira] um ‘oásis’ no centro da cidade, que pode e deve ter uso voltado para a comunidade do seu entorno, carente de espaços de convivência e de lazer, de praças.”

 

O plano de bairro participativo do 2 de Julho é utilizado pelos moradores como instrumento de reivindicação junto ao poder público, e embora não tenha sido apresentado oficialmente, é conhecido pela prefeitura  de Salvador através das lutas e demandas dos moradores. “O objetivo principal de um plano de bairro, feito de forma autônoma, é conseguir dar aos moradores a possibilidade de pensar de forma mais sistemática quais são os desejos que eles têm para o lugar onde moram, e com isso entrar em um processo de negociação com o poder público já com propostas estabelecidas. Os moradores não vão apenas reagir a determinada proposta, eles estarão prontos para propor coisas a partir de um processo de reflexão que eles próprios, com a participação da universidade, fizeram sobre o bairro”, declara Fernandes.

 

Resistência

Segundo a professora, o processo de mobilização popular no 2 de Julho é intenso, “com uma militância muito dedicada à ideia do bairro”. Quem arrematar os terrenos a serem leiloados enfrentará resistência popular, acredita ela.

 

Para a promotora de Justiça de Habitação e Urbanismo Hortênsia Gomes Pinho, do Ministério Público Estadual da Bahia (MPE), é importante que a sociedade civil fique atenta ao resultado do leilão e ao empreendimento que eventualmente seja instalado nos terrenos. “Supondo que a venda se consume e um agente privado adquira o imóvel, se ele fizer qualquer obra que esteja dentro dos parâmetros do Plano Diretor e da Lei de Ordenamento do Uso e Ocupação do Solo (LOUOS), a intervenção do MPE fica bastante restrita. Mas se houver alguma denúncia de possível violação da ordem urbanística, será preciso instaurar inquérito civil e acompanhar o projeto que vai ser instalado.”

 

Resposta do poder público

A reportagem enviou solicitação de entrevista à Fundação Mário Leal Ferreira, ligada à prefeitura de Salvador, à Diretoria do Centro Antigo de Salvador, vinculada à Companhia de Desenvolvimento Urbano da Bahia (Dircas/Conder), e à Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (SEDUR), a quem também solicitou as licenças ambientais dos dois terrenos que serão leiloados. Até o fechamento desse texto, a reportagem não havia recebido retorno.

Atualização: retorno do poder público

 

O leilão dos terrenos aconteceu como previsto, e foi encerrado em 24/10, sem que nenhum lance tenha sido ofertado. Após a publicação desta matéria em 23/10, a reportagem recebeu retorno de alguns órgãos do poder público às solicitações de entrevistas enviadas dias antes. 

A assessoria de imprensa da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Bahia (Conder), à qual está vinculada a Diretoria do Centro Antigo de Salvador (Dircas), informou que o órgão “está realizando um projeto de requalificação de calçadas e pavimentação de ruas em mais de 300 vias da região do Centro Antigo de Salvador, na qual o bairro do Dois de Julho está inserido (neste bairro 10 ruas estão sendo contempladas). Com relação à venda de terrenos a Dircas/Conder não tem participação nesta questão.” A reportagem insistiu na busca de informações específicas sobre o leilão, sobre os terrenos à venda e sobre o Fundo de Investimento Imobiliário do Centro Antigo de Salvador, mas não obteve retorno.

 

Já a assessoria de imprensa da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano de Salvador (Sedur) informou que não constam licenças ambientais, e nem renovação de licenças, para nenhum dos dois terrenos em leilão. A empresa Zukerman Leilões, encarregada da venda dos imóveis, informa em seu site que os dois terrenos contam com licenças ambientais em fase de renovação.

 

A Fundação Mário Leal Ferreira, ligada à prefeitura de Salvador, informou que responderia às questões enviadas por e-mail, mas até o fechamento dessa atualização não havia dado retorno.

 

Essa reportagem contou com apoio do Fundo Brasil de Direitos Humanos.

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